一.棚改政策退出，三四线其实“需要”浮出水面

由于2015年棚改钱银化安放政策的实行，三四线都会房价迎来大幅上涨，从3000-4000元/平上涨到7000-8000元/平，以至过万。据住建部数据表现，2016-2020年天下棚改开工总数为3300万套，个中三四线都会占2200万套。许多投资者大量采办三四线房产，等待房产倏地升值。而棚改存量的接连削减和国家整治“地方借棚改政策放肆发债”景象，2019年棚改开工量出现腰斩，预计2022年棚改会单方面登场。

随着棚改的接连登场，三四线的其实需要浮出水面。人口净流入的削减和经济倒退缓慢是三四线都会的购房需要减弱的关键要素，而今仅刚需在支持。

三四线都会的刚需次要分为四类，首先是外埠住平易近旧房换置新房需要；第二点是随着三胎政策放宽，三四线都会的糊口生计成本更低，生育被迫更强，人口局限添加，采办新房需要；第三类是到三四线都会务工人员采办房屋需要；最后是返乡置业需要。刚需一贯存在，而棚改政策的退出，代表着房价上涨的截至。还没转手卖进来的房子砸在了投资者的手里，变成为了空置房。

关于空置率国际通行公认数据表现，以一个都会房屋空置率在4%-5%为基准点，低于10%是在相对公正区间，而逾越15%为空置率挫伤区间。而而今我国大都会空置率在20%，三四线都会空置率以至达到25%，天下房屋空置率在22%阁下。三四线空置房的高企除了投资者大量采办，等待房价飙升以外，另有部份刚需购房者，因要去一二线事变，导致房屋不能不空在故里。

空置房的添加使得三四线都会出现供大于需的景象，而随之而来的就是房价可以随之下跌。而购房者“买涨不买跌”的生理让购房预期相比乐观，在房地产行业上行趋势没有改变的情形下，不会等闲购房。

二.大情形下，政策利好频出，但仍未见转折。

一月中旬至今，已有多个地方政府推出公积金首付比例下落、房贷利率下调、购房补助等政策，来慰藉楼市买卖，但力度远远无余以旋转而今颓势。

从与房地产周详相干的住平易近中长岁月存款来看，1月数据诚然环比改良许多，然则与去年同期水平相比，仍少增2000多亿元，分解住平易近购房预期并无分明改良。这与近期高频数据回响反映的商品房成交面积依然低迷表现分歧。

二月30大中都会三线都会商品房成交面积为136.01万平方米，年同比下落51.65%。首先推出利好政策的赣州二月商品房成交面积为90.43万平方米，年同比下落15.46%，佛山二月商品房成交面积为40万平方米，年同比下落36.27%。政策慰藉下，商品房成交未见好转，我们觉得次要有三方面启事：今年由于疫情、就地过年等政策，三四线都会返乡置业分明弱于往年；政策放松力度不敷旋转市场颓势；三四线都会住平易近购房在大情形下更为理性。短时光内市场刻意决定信心和预期依然无余，房地产市场上行压力依然较大。

三.“两会”开幕，房地产年中或将触底反弹

关于3月5日两会开幕，政府夸大去年提出的支持商品房市场更好餍足购房者的公正住房需要，因城施策增进房地财富良性循环和健康倒退等基调。换句话说，地方政府会痛处都会属性，拟订差别的房地产政策，我们预计三四线都会会率行进先辈行政策上的调整。而随着政策放松力度的添加，动员市场预期回升，在年中出现反弹。但在稳地价、稳房价、稳预期的长效机制下，房价不会有大幅上涨。

从市场感情指数来看，一线和二线、三四线出现分解。二月份一线都会感情指数有小幅上涨，二线和三四线都会感情指数较为靠得住，天下市场感情指数均仍在市场观望区间。但随着一线都会感情率先好转，预计接上去一段时光，二线和三四线都会感情也会随之好转，与我们瞻望的房地产年中或将触底反弹根抵分歧。